Podział kosztów ciepła we wspólnocie i spółdzielni mieszkaniowej – o czym warto pamiętać?

Co znajdziesz w tym artykule?

• Obowiązki zarządcy nieruchomości - podstawy prawne
• Metody rozliczeń kosztów ogrzewania
• Rozliczanie kosztów ciepła w spółdzielni i wspólnocie mieszkaniowej
• Współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła
• Automatyczne liczniki – precyzyjna kontrola zużycia ciepła i ciepłej wody w budynku 

Obowiązki zarządcy nieruchomości - podstawy prawne

Podstawą prawną dla rozliczania kosztów ciepła w nieruchomościach mieszkalnych jest ustawa Prawo energetyczne, a konkretnie art. 45a. Zgodnie z nim właściciel lub zarządca budynku mieszkalnego ma obowiązek rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale. Wybrana metoda rozliczeń powinna być wprowadzona w formie wewnętrznego regulaminu. Co więcej, w ostatnich latach zaszły istotne zmiany w zakresie rozliczania energii, wynikające ze zmian wprowadzonych ustawą z dnia 20 kwietnia 2021 r. o zmianie ustawy o efektywności energetycznej oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2021 poz. 868), a także z Rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach (Dz. U. z 2021 r. poz. 2273).

W myśl tych przepisów, na zarządcy lub właścicielu nieruchomości ciążą obowiązki:

• Przekazywania osobom zamieszkującym lub użytkującym lokale informacji dotyczących rozliczeń kosztów zakupu ciepła dostarczonego do budynku  (m.in. w zakresie ilości pobranego ciepła w podziale na potrzeby c.o. i c.w.u. w budynku, ilości zarejestrowanego ciepła przez ciepłomierze lokalowe czy ilość ciepła zużytego na przygotowanie ciepłej wody użytkowej w danym lokalu),
• Montażu urządzeń pomiarowych z funkcją zdalnego odczytu,
• Rozdzielania instalacji wspólnych, czyli wyposażenie lokali w wodomierze i ciepłomierze z funkcją zdalnego odczytu, w przypadku, gdy miejsce zainstalowania układu pomiarowo-rozliczeniowego, służącego do rozliczeń kosztów zakupu ciepła lub chłodu, jest wspólne dla co najmniej dwóch budynków,
• Wybór metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła,
• Wprowadzenie regulaminu rozliczeń,
• Cykliczne (lub również na życzenie) dostarczanie użytkownikom lokali informacji na temat rozliczenia kosztów ciepła.

Metody rozliczeń kosztów ogrzewania

Rozliczenie kosztów ciepła najczęściej przygotowywane jest na podstawie indywidualnego zużycia lub, coraz rzadziej, ryczałtu.

• Rozliczanie według wskazań ciepłomierzy lokalowych. Dzięki indywidualnemu opomiarowaniu możliwe jest rozliczanie kosztów ciepła na podstawie dokładnych danych zużyciowych. Metoda promuje oszczędność, ale wymaga odpowiedniego opomiarowania lokali.
• Rozliczanie według wskazań z podzielników kosztów ciepła. Przy tej metodzie zazwyczaj część kosztów ogrzewania rozliczana proporcjonalnie do powierzchni lokalu, natomiast pozostała część według wskazań podzielników.  Niestety, ta metoda nie zachęca do energooszczędnych zachowań, ponieważ nie odzwierciedla faktycznego zużycia ciepła.
• Rozliczanie ryczałtowe. Stosowane w przypadku braku jakichkolwiek urządzeń pomiarowych. Warto pamiętać, że aktualne przepisy prawne nakładają obowiązek indywidualnego opomiarowania lokali, zatem rozliczenia ryczałtowe są wyjątkiem dopuszczanym w sytuacji, gdy właściciel lokalu nie wyraził zgody na zamontowanie urządzeń pomiarowych. Wówczas zarządca budynku powinien w stosunku do tego lokalu stosować rozliczanie zamienne, przyjmując jako podstawę rozliczeń powierzchnię lub kubaturę lokalu.

Wybór metody rozliczeń powinien uwzględniać techniczne możliwości budynku oraz dążyć do racjonalizacji zużycia ciepła.

Rozliczanie kosztów ciepła w spółdzielni i wspólnocie mieszkaniowej

Warto pamiętać, że w przypadku wspólnot mieszkaniowych zarządca nie ma uprawnień do samodzielnego określania sposobu rozliczeń. Proponowany regulamin rozliczeń zarówno kosztów ciepła, jak i pozostałych mediów, musi zostać przyjęty uchwałą właścicieli lokali.

W spółdzielniach mieszkaniowych zasady rozliczania kosztów ogrzewania są określone w regulaminach spółdzielni. W przypadku sporów dotyczących rozliczeń, mieszkańcy mają możliwość zaskarżenia nieprawidłowych rozliczeń, zwłaszcza jeśli są one sprzeczne z obowiązującymi normami prawnymi lub dokonywane są na podstawie szacunków dot. zużycia ciepła nie mających odbicia w rzeczywistości.

W osobnym wpisie szczegółowo opisaliśmy metody rozliczania kosztów ciepła w podziale na c.o. i c.w.u., których warto się wystrzegać.

Współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła

Przy rozliczaniu kosztów ciepła należy uwzględniać współczynniki wyrównawcze, które kompensują różnice wynikające z położenia lokalu w bryle budynku. Mieszkania narożne, skrajne czy położone na ostatnich kondygnacjach z reguły zużywają więcej energii cieplnej do ich ogrzania, mimo że ich mieszkańcy nie mają na to realnego wpływu. Z kolei lokale środkowe, otoczone innymi mieszkaniami, zużywają mniej ciepła dzięki efektowi tzw. pasywnego dogrzewania.

Aby uniknąć sytuacji, w której część lokatorów ponosi nieproporcjonalnie wysokie koszty, stosuje się tzw. współczynniki wyrównawcze. Są to korekty matematyczne, które zmniejszają (lub zwiększają) udział danego lokalu w kosztach ogrzewania, uwzględniając m.in. jego:

• położenie (narożne, środkowe, ostatnia kondygnacja, parter),
• ekspozycję na strony świata,
• udział powierzchni okien w bilansie cieplnym,
• izolacyjność ścian zewnętrznych.

Współczynniki są ustalane indywidualnie dla każdego budynku oraz lokalu i powinny być zatwierdzone w regulaminie rozliczeń.

Automatyczne liczniki – precyzyjna kontrola zużycia ciepła i ciepłej wody w budynku

W przypadku przygotowania rozliczeń dla całego budynku, jedynie zastosowanie automatycznych liczników ciepła umożliwia dokładne i rzetelne rozdzielenie kosztów między centralne ogrzewanie (c.o.) a ciepłą wodę użytkową (c.w.u.). Tradycyjne systemy rozliczeń często bazują na szacunkach lub uproszczonych wskaźnikach, co może prowadzić do niesprawiedliwych rozliczeń z mieszkańcami.

Dzięki rozwiązaniom takim jak Fortum Licznik Plus, możliwe jest bieżące monitorowanie rzeczywistego zużycia ciepła na potrzeby grzewcze oraz podgrzania wody w całym budynku. System opiera się na cyfrowym pomiarze, zdalnym odczycie i analizie danych, co przekłada się na:

• transparentność i dokładność rozliczeń,
• możliwość oceny wskaźników energochłonności budynku,
• odciążenie zarządcy w przygotowywaniu rozliczeń
• pomoc w prognozowaniu stawek zaliczek na ciepło, w tym stawek za podgrzanie wody,

Wdrożenie takiego systemu pozwala wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym nie tylko na sprawiedliwe rozliczenia, ale również na ocenę i w efekcie - poprawę efektywności energetycznej budynku.