Jak rozliczać centralne ogrzewanie w budynkach wielolokalowych?

Zarządzasz budynkiem wielolokalowym i zastanawiasz się, jak prawidłowo rozliczać koszty ogrzewania? To jedno z zagadnień, z jakimi mierzą się zarządcy nieruchomości — szczególnie gdy celem jest sprawiedliwy podział kosztów między wszystkich użytkowników lokali. Skuteczne, cykliczne rozliczanie mediów, w tym centralnego ogrzewania, to jeden z kluczowych elementów zarządzania budynkiem. Co istotne, obowiązek ten jest określony w przepisach prawa i spoczywa na zarządcach oraz administratorach nieruchomości. Jak zatem w praktyce powinno wyglądać rozliczanie opłat za ciepło i od czego one zależy?

Co znajdziesz w artykule?

Rozliczanie kosztów ogrzewania – obowiązki zarządcy nieruchomości

Zarządca nieruchomości jest tym, który reprezentuje wspólnotę mieszkaniową, prowadzi niezbędną dokumentację, jest swego rodzaju doradcą, zapewnia kompleksową obsługę związaną z eksploatacją budynku i dba o racjonalne gospodarowanie nieruchomością. Na barkach zarządcy spoczywa również odpowiedzialność za bieżące rozliczenie CO i CWU, co nierzadko stanowi spore wyzwanie i musi odbywać się zgodnie z przepisami oraz regulaminem rozliczania ciepła we wspólnocie mieszkaniowej, co nierzadko stanowi spore wyzwanie i musi odbywać się według określonych, zgodnych z prawem zasad. 

Warto podkreślić, że koszty stałe centralnego ogrzewania i opłaty zmienne są wyliczane na podstawie różnych kryteriów, np. wskazań urządzeń pomiarowych takich jak liczniki ogrzewania, zamówionej dla budynku mocy cieplnej lub powierzchni lokali. Ostateczna forma tych rozliczeń (zarówno kosztów stałych, jak i zmiennych) ustalana jest przez wspólnoty lub spółdzielnie mieszkaniowe i musi zostać uchwalona jako wewnętrzny regulamin. Należy przy tym uwzględnić postanowienia Rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach. Szczegółowy zakres informacji, jakie powinno zawierać rozliczenie kosztów ogrzewania, można znaleźć w paragrafie 9. 

Co ważne, zgodnie z postanowieniami wspomnianego rozporządzenia rozliczenie dla lokalu powinno zawierać ilość zarejestrowanego przez ciepłomierz ciepła skorygowaną przez współczynnik wyrównawczy, który wynika z położenia lokalu w bryle budynku.

Ciepłomierze lokalowe – zasady rozliczania kosztów ogrzewania

W przypadku, gdy w budynku zainstalowane są ciepłomierze lokalowe: 

Koszty stałe, czyli opłata za zamówioną moc cieplną oraz opłata stała za usługi przesyłowe (wyrażone w MW) z reguły dzielone są proporcjonalnie do udziału powierzchni lokali mieszkaniowych w całkowitej powierzchni budynku. 
Koszty zmienne, zależne od zużycia, czyli opłata za ciepło oraz opłata zmienna przesyłowa (wyrażone w GJ) rozliczane są na podstawie wskazań ciepłomierzy lokalowych (ilość pobranych GJ pomnożona przez cenę ciepła oraz ilość pobranych GJ pomnożona przez stawkę opłaty zmiennej). Przy czym wskazania ciepłomierzy powinny być skorygowane przez współczynnik wyrównawczy. 
Różnica pomiędzy wskazaniami ciepłomierza na węźle a sumą wskazań ciepłomierzy lokalowych stanowi tzw. ciepło wspólne, którego koszty z reguły rozliczane są proporcjonalnie do udziału powierzchni lokali mieszkaniowych w całkowitej powierzchni budynku. Do ciepła wspólnego wliczana jest najczęściej także nadwyżka ciepła, która pozostaje po uwzględnieniu współczynników wyrównawczych.

Mieszkania bez indywidualnego licznika ciepła – jak naliczane są opłaty?

Inaczej przedstawia się kwestia rozliczeń w przypadku braku indywidualnego opomiarowania lokali mieszkaniowych lub gdy stosowane są podzielniki kosztów ciepła. W tej pierwszej sytuacji najczęściej koszty ogrzewania danego lokalu mieszkaniowego wyliczane są proporcjonalnie do udziału jego powierzchni w powierzchni całkowitej ogrzewanego budynku. To najprostsza metoda, choć niepozbawiona wad, bo nie zachęca do energooszczędnych zachowań i nie odzwierciedla faktycznych kosztów ogrzewania mieszkania w bloku.

W przypadku podzielników kosztów ciepła ostateczna metoda rozliczania zależy od zapisów przyjętego regulaminu. Zazwyczaj część kosztów ogrzewania uznawana jest za koszty stałe i rozliczana proporcjonalnie do powierzchni lokalu, natomiast pozostała część według wskazań podzielników. Metoda rozliczania przy pomocy podzielników zależy od zasady ich działania i przeważnie określa ją producent danego urządzenia. 

Warto wspomnieć, że podzielniki kosztów ogrzewania nie mierzą realnego zużycia ciepła wyrażonego w oficjalnych jednostkach (GJ), a jedynie rejestrują temperaturę grzejnika i otoczenia, na podstawie których wyliczane są jednostki zużycia wykorzystywane do podziału kosztów. 

Zmiany prawne na rzecz oszczędzania energii

Zarządcy i administratorzy powinni mieć na uwadze ostatnie zmiany w prawie, których podstawą jest Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady UE z 2018 r. Determinują one zasady rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie oraz podgrzanie ciepłej wody użytkowej, a także kwestię montażu urządzeń pomiarowych w budynkach wielolokalowych – zarówno mieszkaniowych, jak i wielofunkcyjnych z lokalami użytkowymi. Nowe przepisy nakładają obowiązek montażu ciepłomierzy lub podzielników (które docelowo mają mieć możliwość zdalnego odczytu) i uwzględniania przy rozliczeniach wspomnianych wyżej współczynników wyrównawczych. 

Celem wprowadzonych zmian jest zwiększenie energooszczędności oraz racjonalne korzystanie z energii – zarówno jeśli chodzi o ogrzewanie miejskie koszty, jak i rozliczanie ciepłej wody w spółdzielniach mieszkaniowych.

Automatyczne rozliczenia i monitoring mediów 

W budynkach, w których zainstalowane są indywidualne urządzenia pomiarowo-rozliczeniowe (ciepłomierze, wodomierze) z możliwością odczytu radiowego, idealnie sprawdzą się usługi Fortum, które nie tylko wspierają zarządców i administratorów w rozliczaniu lokatorów za media, ale też na bieżąco monitorują pracę węzła cieplnego. Fortum Monitoring Media umożliwia śledzenie zużycia mediów (ciepła i wody) zarówno na poziomie całego budynku, jak i poszczególnych mieszkań. Z kolei dzięki Fortum Monitoring Plus można szybko i efektywnie rozdzielić koszty zużytego ciepła na podgrzanie wody i centralne ogrzewanie. Rozliczenia Indywidualne natomiast pozwalają na automatyczne rozliczenie każdego mieszkania – co miesiąc na fakturze koszty ciepła rozbite są na poszczególne lokale mieszkaniowe. 

ZAPISZ SIĘ DO NEWSLETTERA

Jeśli zainteresowały Cię nasze treści i chcesz otrzymywać regularne informacje o nowych artykułach, praktycznych materiałach oraz poradach, zapisz się do naszego Newslettera.

Zapisz się