Jak rozliczać centralne ogrzewanie w budynkach wielolokalowych?

^{kwiecień 2023}

Jednym z podstawowych aspektów funkcjonowania nieruchomości wielolokalowych jest skuteczne, cykliczne rozliczanie mediów dla poszczególnych mieszkań. Obowiązek ten przepisy prawa nakładają na zarządców i administratorów. Jak w praktyce powinno wyglądać wyliczanie rachunków za ciepło i od czego zależy?

Zarządca nieruchomości jest tym, który reprezentuje wspólnotę mieszkaniową, prowadzi niezbędną dokumentację, jest swego rodzaju doradcą, zapewnia kompleksową obsługę związaną z eksploatacją budynku i dba o racjonalne gospodarowanie nieruchomością. Na jego barkach spoczywa również odpowiedzialność za bieżące rozliczanie kosztów centralnego ogrzewania, co nierzadko stanowi spore wyzwanie i musi odbywać się według określonych, zgodnych z prawem zasad.

Warto podkreślić, że opłaty za ciepło mogą być wyliczane na podstawie różnych kryteriów. Zwykle są nimi wskazania urządzeń pomiarowych lub też powierzchnie lokali. Ostateczna forma tych rozliczeń (zarówno kosztów stałych, jak i zmiennych) ustalana jest przez wspólnoty lub spółdzielnie mieszkaniowe i musi zostać uchwalona jako wewnętrzny regulamin. Należy przy tym uwzględnić postanowienia Rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach. Szczegółowy zakres informacji, jakie powinno zawierać rozliczenie kosztów ogrzewania, można znaleźć w paragrafie 9.

Co ważne, zgodnie z postanowieniami wspomnianego rozporządzenia rozliczenie dla lokalu powinno zawierać ilość zarejestrowanego przez ciepłomierz ciepła skorygowaną przez współczynnik wyrównawczy, który wynika z położenia lokalu w bryle budynku. Jak to wygląda w praktyce?

Co znajdziesz w artykule:

• Rozliczenie według ciepłomierzy lokalowych
• Jak rozliczać, gdy nie ma indywidualnego opomiarowania?
• W stronę energooszczędności
• Nowoczesne rozwiązania usprawniające pracę zarządców

Rozliczenie według ciepłomierzy lokalowych

W przypadku, gdy w budynku zainstalowane są ciepłomierze lokalowe:

• Koszty stałe, czyli opłata za zamówioną moc cieplną oraz opłata stała za usługi przesyłowe (wyrażone w MW) z reguły dzielone są proporcjonalnie do udziału powierzchni lokali mieszkaniowych w całkowitej powierzchni budynku.
• Koszty zmienne, zależne od zużycia, czyli opłata za ciepło oraz opłata zmienna przesyłowa (wyrażone w GJ) rozliczane są na podstawie wskazań ciepłomierzy lokalowych (ilość pobranych GJ pomnożona przez cenę ciepła oraz ilość pobranych GJ pomnożona przez stawkę opłaty zmiennej). Przy czym wskazania ciepłomierzy powinny być skorygowane przez współczynnik wyrównawczy.
• Różnica pomiędzy wskazaniami ciepłomierza na węźle a sumą wskazań ciepłomierzy lokalowych stanowi tzw. ciepło wspólne, którego koszty z reguły rozliczane są proporcjonalnie do udziału powierzchni lokali mieszkaniowych w całkowitej powierzchni budynku. Do ciepła wspólnego wliczana jest najczęściej także nadwyżka ciepła, która pozostaje po uwzględnieniu współczynników wyrównawczych.

Jak rozliczać, gdy nie ma indywidualnego opomiarowania?

Inaczej przedstawia się kwestia rozliczeń w przypadku braku indywidualnego opomiarowania lokali mieszkaniowych lub gdy stosowane są podzielniki kosztów ciepła. W tej pierwszej sytuacji najczęściej koszty ogrzewania danego lokalu mieszkaniowego wyliczane są proporcjonalnie do udziału jego powierzchni w powierzchni całkowitej ogrzewanego budynku. To najprostsza metoda, choć nie pozbawiona wad, bo nie zachęca do energooszczędnych zachowań.

W przypadku podzielników ciepła ostateczna metoda rozliczania zależy od zapisów przyjętego regulaminu. Zazwyczaj część kosztów ogrzewania uznawana jest za koszty stałe i rozliczana proporcjonalnie do powierzchni lokalu, natomiast pozostała część według wskazań podzielników. Metoda rozliczania przy pomocy podzielników zależy od zasady ich działania i przeważnie określa ją producent danego urządzenia.

W stronę energooszczędności

Zarządcy i administratorzy powinni mieć na uwadze ostatnie zmiany w prawie, których podstawą jest Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady UE z 2018 r. Determinują one zasady rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie oraz podgrzanie ciepłej wody użytkowej, a także kwestię montażu urządzeń pomiarowych w budynkach wielolokalowych – zarówno mieszkaniowych, jak i wielofunkcyjnych z lokalami użytkowymi. Nowe przepisy nakładają obowiązek montażu ciepłomierzy lub podzielników (które docelowo mają mieć możliwość zdalnego odczytu) i uwzględniania przy rozliczeniach wspomnianych wyżej współczynników wyrównawczych.

Celem wprowadzonych zmian jest zwiększenie energooszczędności, kształtowanie świadomości obywateli związanej z racjonalnym korzystaniem z energii, a także troska o środowisko. Nowe zasady omówiliśmy szczegółowo w artykule „Rozliczanie kosztów ogrzewania po zmianie przepisów”.

Nowoczesne rozwiązania usprawniające pracę zarządców

W budynkach, w których zainstalowane są indywidualne urządzenia pomiarowo-rozliczeniowe (ciepłomierze, wodomierze) z możliwością odczytu radiowego, idealnie sprawdzą się usługi Fortum, które nie tylko wspierają zarządców i administratorów w rozliczaniu lokatorów za media, ale też na bieżąco monitorują pracę węzła cieplnego. Fortum Monitoring Media umożliwia śledzenie zużycia mediów (ciepła i wody) zarówno na poziomie całego budynku, jak i poszczególnych mieszkań. Z kolei dzięki Fortum Monitoring Plus można szybko i efektywnie rozdzielić koszty zużytego ciepła na podgrzanie wody i centralne ogrzewanie. Rozliczenia Indywidualne natomiast pozwalają na automatyczne rozliczenie każdego mieszkania – co miesiąc na fakturze koszty ciepła rozbite są na poszczególne lokale mieszkaniowe.